Volle Pulle enteignen

Volle Pulle enteignen

Der Inves­tor des Hols­ten­are­als ist finan­zi­ell stark ange­schla­gen und steht zudem unter Betrugs­ver­dacht. Jetzt hat die Stadt den Pla­nungs­stopp ver­kün­det. Für die Ent­wick­lung des Quar­tiers auf dem ehe­ma­li­gen Brauerei-Gelände in Altona-Nord ist das eine unver­hoffte Chance. Sie muss unbe­dingt ergrif­fen werden.

Lan­ger Atem: Schon im Februar 2021 gab es Pro­test vor dem Hols­ten­areal. Foto: Rasande Tys­kar, flickr.

»Ist das Kind in den Brun­nen gefal­len?«, wurde Theo Bruns, Teil der Initia­tive Knallt am dol­ls­ten, Anfang Februar im Hamburg1-Gespräch gefragt. Bruns wei­gerte sich, diese Frage mit ›Ja‹ zu beant­wor­ten, und bekun­dete, wei­ter für die Kom­mu­na­li­sie­rung des Hols­ten­are­als zu kämp­fen. Doch blickte man damals, vor vier Mona­ten, auf die Fak­ten­lage, schien die­ser Kampf nahezu aus­sichts­los zu sein. Im April oder Mai, so der dama­lige Stand, wollte der Bezirk den städ­te­bau­li­chen Ver­trag mit dem Inves­tor, der zur Adler Group gehö­ri­gen Con­sus Real Estate, unter­zeich­nen; Ein­wen­dun­gen gegen den Ver­trag wur­den pau­schal zurück­ge­wie­sen; und dass der Bezirk Altona es als Erfolg ver­kaufte, für 100 der ca. 1200 geplan­ten Woh­nun­gen »preis­ge­dämpfte« Net­to­kalt­mie­ten in Höhe von 12,90 bzw. 14,90 Euro pro m² aus­ge­han­delt zu haben, offen­barte den Unwil­len und die Unfä­hig­keit der poli­tisch Ver­ant­wort­li­chen, gegen­über dem Inves­tor ernst­haft Stel­lung zu beziehen.

Immobilienspekulant in Schieflage

Doch nun scheint sich die Hart­nä­ckig­keit des Pro­tests von Initia­ti­ven wie Knallt am dol­ls­ten bezahlt zu machen. Der Mai liegt hin­ter uns und der städ­te­bau­li­che Ver­trag ist immer noch nicht unter­zeich­net. Und dazu wird es wohl so bald auch nicht kom­men, denn der Bezirk Altona hat erklärt, alle Pla­nun­gen auf Eis zu legen. Grund dafür: Die wirt­schaft­li­che Lage des in der Presse gerne als »umstrit­ten« bezeich­ne­ten Inves­tors, der ca. 30.000 Woh­nun­gen besitzt, ist so undurch­sich­tig, dass er die für eine Unter­zeich­nung gefor­derte Finan­zie­rungs­zu­sage einer Bank für das rie­sige Pro­jekt nicht vor­le­gen konnte. Der Kon­zern ist schon län­ger unter Druck, vor allem nach­dem der Inves­tor Fra­ser Per­ring, der bereits den sys­te­ma­ti­schen Betrug bei Wire­card auf­deckte, im ver­gan­ge­nen Herbst ähn­li­che Vor­würfe gegen die Adler Group erhob. 

Wei­ter zuge­spitzt hat sich die Situa­tion, nach­dem die Wirt­schafts­prü­fungs­ge­sell­schaft KPMG Ende April ein ent­las­ten­des Tes­tat für den Jah­res­ab­schluss des Kon­zerns ver­wei­gerte, wor­auf­hin die Adler-Aktie abstürzte und meh­rere Mit­glie­der des Manage­ments zurück­tra­ten. Das Han­dels­blatt berich­tete Ende Mai zudem von Ermitt­lun­gen der Staats­an­walt­schaft Frank­furt und davon, dass der Finanzaufsichts-Chef Mark Bran­son den Finanz­aus­schuss des Bun­des­tags am 18. Mai eigens in streng gehei­mer Sit­zung über die Vor­würfe gegen Adler informierte.

Wenn nun neues Leben in die Ange­le­gen­heit Hols­ten­quar­tier kommt, ist das also kei­nes­wegs das Ver­dienst der Poli­tik. Der Bezirk Altona näm­lich hat lange immer noch auf Consus/Adler gesetzt und auf der ein­mal getrof­fe­nen Ent­schei­dung beharrt – trotz der immer grö­ße­ren Vor­würfe gegen den Inves­tor. Anstatt das Schei­tern des bis­he­ri­gen Plans ein­zu­be­ken­nen, erklärte die Bezirks­amts­lei­te­rin Ste­fa­nie von Berg noch vor zwei Wochen gegen­über dem Ham­bur­ger Abend­blatt, die Ver­hand­lun­gen lägen »auf Eis«, bis eine Finan­zie­rungs­zu­sage vor­liege: »Wir haben dazu auch keine Frist gesetzt, son­dern war­ten ab.«

Dass nicht alle in der Stadt­po­li­tik so gedul­dig sind, zeigte sich aber Anfang Mai, als der Lan­des­be­trieb Immo­bi­li­en­ma­nage­ment und Grund­ver­mö­gen (LIG) die Con­sus ange­schrie­ben und um Ver­kaufs­ver­hand­lun­gen bat. Aller­dings drängt sich der Ein­druck auf, dass es sich hier um bloße Sym­bol­po­li­tik han­delt. Die Nach­richt führte zu mar­ki­gen Schlag­zei­len wie »Ham­burg macht Ernst: Stadt will Holsten-Quartier kau­fen« (Abend­blatt). Im ›Klein­ge­druck­ten‹ erfuhr man dann aber: Die Stadt würde die Flä­che nur »zu einem ange­mes­se­nen Preis« erwer­ben und nur dann, wenn der Inves­tor über­haupt ver­kau­fen will. Noch am 1. Juni, also nach dem offi­zi­el­len Pla­nungs­stopp, ver­kün­dete Ste­fa­nie von Berg: Wenn die Adler Group das Grund­stück nicht zum Ver­kauf anbiete, »kann auch die Stadt nichts machen«.1Das Ham­bur­ger Abend­blatt schreibt trotz­dem und ent­ge­gen aller Fak­ten von einem »har­ten Kurs« der Stadt »gegen die Adler Group«. 

Kurz: Die Krise bei Adler/Consus hat die Chance eröff­net, doch noch eine öko­lo­gi­sche und soziale Ent­wick­lung des Quar­tiers zu ermög­li­chen, – aber die Ham­bur­ger Poli­tik macht den Ein­druck, damit so gar nicht glück­lich zu sein. Davon könnte man über­rascht sein, hätte man die Slo­gans von Grü­nen (»Für Mie­ten ohne Wahn­sinn«) und SPD (»Wachs­tum ja, aber nicht bei den Mie­ten«) zu den Bür­ger­schafts­wah­len 2020 für bare Münze genom­men. Blickt man aller­dings auf das Vor­ge­hen des SPD-geführten Senats und des unter grü­nem Vor­sitz ste­hen­den Bezirks Altona in Sachen Hols­ten­areal, wird deut­lich: Hier wurde von Beginn an alles unter­las­sen, was die­sen Slo­gans auch nur ein klein wenig Sub­stanz ver­lie­hen hätte.

Hamburger Investorenmonopoly

Das begann schon 2015. Damals ent­schied die Holsten-Brauerei, ihren bis­he­ri­gen Stand­ort an der Hols­ten­straße auf­zu­ge­ben. Der Senat unter dem dama­li­gen Bür­ger­meis­ter Olaf Scholz hätte sein Vor­kaufs­recht nut­zen und das Gelände für ca. 55 Mil­lio­nen Euro kau­fen kön­nen – doch er hat es unter­las­sen (was inzwi­schen selbst die CDU anpran­gert). Statt­des­sen wurde das Gelände höchst­bie­tend ver­kauft, womit ein kaum fass­ba­res Inves­to­ren­mo­no­poly in Gang gesetzt wurde. 150 Mil­lio­nen Euro betrug der anfäng­li­che Kauf­preis der Düs­sel­dor­fer Gerch-Gruppe. Seit­her wurde das Grund­stück vier­mal in soge­nann­ten share deals mit Gewinn wei­ter­ver­kauft – bis Con­sus es schließ­lich 2019 für 320 Mil­lio­nen Euro übernahm. 

Die­ser Bebau­ungs­plan (Stand: Novem­ber 2019) ist jetzt hof­fent­lich Geschichte. Quelle: hamburg.de

Ange­sichts die­ses hor­ren­den Kauf­prei­ses war klar: Um die von einem bör­sen­no­tier­ten Immo­bi­li­en­kon­zern erwar­te­ten Pro­fite zu erwirt­schaf­ten, müsste hier extrem dicht bebaut und extrem teuer ver­kauft bzw. ver­mie­tet wer­den. Zur Ver­deut­li­chung: Nicht-profitorientierte Genos­sen­schaf­ten hat­ten der Kam­pa­gne »So geht Stadt« zufolge für den Erwerb des Grund­stücks maxi­mal 50 Mil­lio­nen Euro gebo­ten, weil sie bei einem höhe­ren Preis keine sozi­al­ver­träg­li­chen Miet­preise mehr mög­lich sahen. Dem­entspre­chend hoch fal­len die nun erwar­te­ten Mie­ten – sowohl für Gewerbe als auch für Woh­nen – aus: Für die frei ver­mie­te­ten zwei Drit­tel der Woh­nun­gen sei mit einer Net­to­kalt­miete von 23 Euro pro m² zu rech­nen, schätzte die Initia­tive Knallt am dol­ls­ten im Dezem­ber 2021.

Adler: Immobilienspekulation als Geschäftsmodell

Das Hols­ten­areal ist bei wei­tem nicht das ein­zige Pro­jekt der Adler Group. Ins­ge­samt 47 soge­nannte ›Ent­wick­lungs­pro­jekte‹, fünf davon in Ham­burg, hat der Inves­tor aktu­ell am Lau­fen – oder eben nicht. Denn bei der Mehr­zahl der Pro­jekte gibt es aktu­ell keine Bau­fort­schritte. Wie beim Hols­ten­areal, wo kürz­lich zumin­dest lang­sam mit den Abriss­ar­bei­ten begon­nen wurde, eigent­lich aber schon längst hätte gebaut wer­den sol­len, sieht es auch woan­ders aus. In Ber­lin etwa tut sich beim Hoch­haus Ste­glit­zer Krei­sel schon seit Mona­ten nichts – der Roh­bau wirkt wie eine sizi­lia­ni­sche Bau­ruine (und gibt so einen Vor­ge­schmack davon, was mit dem Elb­tower pas­sie­ren könnte). Das brach­lie­gende Neu­län­der Quar­ree in Har­burg hatte Adler letz­tes Jahr an eine dubiose Fonds­ge­sell­schaft mit Sitz auf Guern­sey ver­kauft – und nun vor weni­gen Wochen wie­der zurück­ge­kauft. Der Ver­dacht, dass es sich hier­bei um einen Schein­ver­kauf han­delte, um die Bilan­zen auf­zu­bes­sern, liegt nahe. 

Daran, die erwor­be­nen Grund­stü­cke tat­säch­lich zu bebauen, zeigt der Inves­tor jeden­falls gar kein Inter­esse. Und warum auch: Die Grund­stü­cke stei­gen ange­sichts der immer noch wach­sen­den Immo­bi­li­en­blase suk­zes­sive im Wert, und die zuletzt stark gestie­ge­nen Bau­kos­ten machen das Bauen weni­ger ren­ta­bel. Es über­rascht nicht, dass auch Vono­via, Deutsch­lands größ­ter Wohn-Immobilienkonzern und Ent­eig­nungs­kan­di­dat Num­mer eins, mit mehr als 20% an der Adler Group betei­ligt ist, und dass ihr Ver­wal­tungs­rats­vor­sit­zende Ste­fan Kirs­ten vor­her CFO bei Vono­via war.

Viele offene Fragen

Doch wie kann es nun wei­ter­ge­hen? Die Initia­tive Knallt am dol­ls­ten for­dert die Kom­mu­na­li­sie­rung des Are­als, denn sie wäre die Grund­vor­aus­set­zung dafür, dass dort ein sozia­les, inklu­si­ves, öko­lo­gi­sches Quar­tier ent­ste­hen kann. Damit das mög­lich ist, müsste die Stadt nun eine städ­te­bau­li­che Ent­wick­lungs­maß­nahme nach § 165 Bau­ge­setz­buch für das Hols­ten­areal beschlie­ßen. »Sie ist das wich­tigste Instru­ment, mit dem effek­ti­ver Druck auf den Inves­tor aus­ge­übt wer­den kann. Als ultima ratio schließt sie sogar eine Ent­eig­nung nicht aus«, erklärte Theo Bruns gegen­über Untie­fen. Nur so könnte ver­hin­dert wer­den, dass das Areal ein­fach an den nächs­ten Inves­tor ver­kauft wird. 

Dass das gang­bar ist, zei­gen andere Bei­spiele: In Düs­sel­dorf etwa hat die regie­rende Mehr­heit aus CDU und Grü­nen einen Antrag auf Ein­lei­tung einer städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­maß­nahme beschlos­sen – mit Zustim­mung der Links­par­tei und selbst der FDP. In Har­burg sind vor­be­rei­tende Unter­su­chun­gen für die bei­den Adler/Consus-Pro­jekte (neben dem Neu­län­der Quar­ree noch die New York-Hamburger Gum­mi­waa­ren­fa­brik) ein­ge­lei­tet wor­den. Der Bezirk Altona lehnt das­selbe mit der abstru­sen Begrün­dung ab, es han­dele sich beim Hols­ten­areal nicht um einen »Stadt­teil mit her­aus­ge­ho­be­ner Bedeu­tung«. Theo Bruns ver­mu­tet andere Gründe: Neben dem feh­len­den poli­ti­schen Inter­esse und der Wei­ge­rung, Feh­ler ein­zu­ge­ste­hen, vor allem »Man­gel an Cou­rage und Gestal­tungs­wil­len«. Eine städ­te­bau­li­che Ent­wick­lungs­maß­nahme wäre für die Bezirks­ver­wal­tung näm­lich eine äußerst zeit- und arbeits­auf­wen­dige Ange­le­gen­heit. Aber selbst wenn die in Bezirk und Stadt maß­geb­li­chen rot-grünen Mehr­hei­ten sich trotz­dem (und d.h. vor allem wegen des öffent­li­chen Drucks) für solch ein Vor­ge­hen ent­schie­den, blie­ben noch einige offene Fragen.

Die größte wäre natür­lich der Preis: Das Grund­stück steht mitt­ler­weile mit einem Wert von 364 Mil­lio­nen Euro in den Bilan­zen der Adler Group – ein völ­lig unrea­lis­ti­scher, durch Spe­ku­la­tion in die Höhe getrie­be­ner Preis. Knallt am dol­ls­ten for­dert dage­gen, die Kal­ku­la­tion umzu­dre­hen und einen »sozial ver­träg­li­chen Ver­kehrs­wert« für den Rück­kauf anzu­le­gen. Das heißt, nicht der Grund­stücks­preis soll die Mie­ten bestim­men, son­dern umge­kehrt: Aus­ge­hend von einer ange­streb­ten (Maximal-)Miete soll der Grund­stücks­preis berech­net werden. 

Aber auch die Frage, wie viel Zeit für all das noch bleibt, ist unge­klärt. Adler hat eine Insol­venz der Con­sus Real Estate zwar noch Mitte Mai offi­zi­ell aus­ge­schlos­sen, aber es erscheint nicht unwahr­schein­lich, dass bald ein Insol­venz­ver­fah­ren eröff­net wird. Für eine städ­te­bau­li­che Ent­wick­lungs­maß­nahme wäre es dann wohl zu spät – als Teil der Insol­venz­masse müsste das Hols­ten­areal höchst­bie­tend wei­ter­ver­kauft werden.

Für einen radikalen Neuanfang

Der­weil hat Knallt am dol­ls­ten gemein­sam mit ande­ren Initia­ti­ven aber schon demons­tra­tiv einen Neu­start ein­ge­läu­tet. Am 25. Mai ver­sam­mel­ten sich dut­zende Teilnehmer:innen vor dem Alto­naer Rat­haus zu einer »Bezirks­ver­samm­lung von unten«. »Adler ist Geschichte, dar­über muss man jetzt nicht mehr reden. Wir kön­nen jetzt einen Schritt wei­ter gehen«, sagte Theo Bruns in einem Rede­bei­trag. Es gehe jetzt darum, das Quar­tier neu zu den­ken und die Bürger:innen an der Pla­nung zu betei­li­gen, so wie das im Falle der Esso-Häuser in St. Pauli mit der Plan­bude prak­ti­ziert wurde und wird.2Frei­lich sind die Esso-Häuser alles andere als ein gutes Bei­spiel für einen gelun­ge­nen Pla­nungs­pro­zess. An ›zu viel Bürger:innenbeteiligung‹ liegt das aber nicht – und es ist eine inter­es­sierte Falsch­be­haup­tung, wenn die Welt das in einem jüngst erschie­ne­nen Arti­kel so dar­stellt. Zu den For­de­run­gen, die am offe­nen Mikro­fon und an den auf­ge­stell­ten Pinn­wän­den gesam­melt wur­den, zäh­len: gerin­gere Ver­dich­tung und Ver­sie­ge­lung, bezahl­bare Mie­ten, mehr bar­rie­re­freie Woh­nun­gen (die aktu­elle Pla­nung sieht sechs (!) roll­stuhl­ge­rechte Woh­nun­gen im gesam­ten Hols­ten­quar­tier vor), Raum für neue Wohn­for­men und die Ver­wen­dung öko­lo­gi­scher Baumaterialien.

Wäh­rend die ›Bezirks­ver­samm­lung von unten‹ vor dem Alto­naer Rat­haus Druck auf die Entscheider:innen auf­baute und Ideen für ein lebens­wer­tes Quar­tier ent­wi­ckelte, unter­nahm die zeit­gleich statt­fin­dende Bezirks­ver­samm­lung im Rat­haus – nichts. Da sich die Situa­tion nicht ver­än­dert habe, gebe es auch nichts zu ent­schei­den. Man scheint dort auf wei­tere Winke des ›Schick­sals‹ (d.h. des Mark­tes) zu war­ten. Dabei gälte es, jetzt umge­hend zu han­deln: den »Chaos­in­ves­tor« Adler/Consus ent­eig­nen, das Hols­ten­areal ver­ge­sell­schaf­ten und es anschlie­ßend von gemein­wohl­ori­en­tier­ten Genos­sen­schaf­ten und Bau­ge­mein­schaf­ten bebauen las­sen. Die Bewohner:innen Alto­nas hät­ten dafür jeden­falls schon einige Ideen.

Lukas Betz­ler

Der Autor ist Teil der Untie­fen-Redak­tion und schrieb hier bereits über das als Stadt­ma­ga­zin fir­mie­rende Anzei­gen­blatt SZENE Ham­burg.

  • 1
    Das Ham­bur­ger Abend­blatt schreibt trotz­dem und ent­ge­gen aller Fak­ten von einem »har­ten Kurs« der Stadt »gegen die Adler Group«. 
  • 2
    Frei­lich sind die Esso-Häuser alles andere als ein gutes Bei­spiel für einen gelun­ge­nen Pla­nungs­pro­zess. An ›zu viel Bürger:innenbeteiligung‹ liegt das aber nicht – und es ist eine inter­es­sierte Falsch­be­haup­tung, wenn die Welt das in einem jüngst erschie­ne­nen Arti­kel so darstellt.

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